H股、A股上市房企年报披露已经结束。回顾2022年的表现，虽然地产开发主业呈现一片低迷之势，但代建业务逆势增长，毛利率约为40%，远超地产开发业务。这个赛道的未来前景可期，低杠杆、高盈利、逆周期的特性，加上时代背景造就的机会，使代建业务成为各大房企争相布局的“战场”。

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毛利率约40%的新蓝海

虽然代建行业是房企争相拼抢的新蓝海市场，但是目前上市企业还是个位数。

绿城管理与中原建业是代建行业仅有的两家由房企分拆上市的企业，也是规模靠前的企业。

绿城管理被业内称为“代建第一股”。据财报显示，2022年，绿城管理实现收入26.56亿元，同比增长18.4%；毛利13.89亿元，同比上升33.4%；净利润7.35亿元，同比增长28.9%；归属于公司股东的净利润7.45亿元，同比增长31.7%。在盈利水平方面，2022年，绿城管理的毛利率为52.3%，同比上升5.9个百分点；净利率27.7%，同比上升2.25个百分点。

相比之下，在房地产行业下行的大背景下，加上疫情对河南的影响，从建业地产分拆上市的中原建业，其营收和净利润均出现了不同程度的下滑。据财报显示，2022年，中原建业实现收入6.057亿元，较2021年减少53.5%；净利润3.035亿元，较2021年减少60.6%。不过，中原建业盈利水平保持高位，年度净利润率达到50.1%。

从这两家上市代建企业来看，高利润是关键词。

另一家上市企业朗诗地产，由于专注于轻资产业务（即开发代建项目以及小股操盘房地产开发项目），更名为朗诗绿色管理。朗诗绿色管理在公告中表示，公司开发代建服务分部的毛利率保持在约40%的较高水平，而集团平均水平约为20%。相较传统房地产开发业务而言，开发代建服务的资本投入及投资风险亦显著降低。

多名“新兵”积极入局代建

传统的地产开发业务，从融资、拿地、开发到出售，属于重资产模式，受到市场影响较大，有着周期性波动。而代建业务采用轻资产模式，企业不需要太多资金成本，出售的是品牌、管理、资源能力，有着低负债、高盈利等特点，且逆周期性显著，成为房企积极布局的赛道。

可以说，2022年，代建业务呈现爆发之势。

据克而瑞不完全统计，截至2022年末，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企，如绿城、华润置地、金地等，也有地方性大中型房企，如建业、众安等。

这一年，多家房企成立代建平台，包括出险房企。2022年一季度末，阳光城广西区域成立全国首个代建部。在2022年8月举行的中期业绩发布会上，龙湖集团首次亮相旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造。同月，华夏幸福成立代建公司幸福安基。此后的9月份，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业。

作为地产“老大哥”的万科，在去年年初，参与设立深圳市安居建业投资运营有限公司（简称“安居建业”），持股比例为20%，而安居建业目前主要做纾困项目的代建。另一地产巨头碧桂园也表示，代管代建业务也会成为其业务重点之一，全力参与保障性住房等代管代建业务。

在规模上，中指研究院统计数据显示，2022年，房企代建项目新签约建筑面积或为1.11亿平方米，首次突破了1亿平方米，依旧保持较快增长速度。

作为目前代建领域的“一哥”，绿城管理在2022年新拓代建项目的合约总建筑面积达2820万平方米，同比增长约23.9%。截至2022年末，绿城管理代建项目合约项目总建筑面积1.014亿平方米，同比增长19.8%。

与此同时，中原建业在管项目266个，在管项目建筑总面积约3171万平方米。

截至2022年末，碧桂园累计承接代建项目超过150个，累计在管面积近1300万平方米；金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1832万平方米。

作为这个领域的“新兵”，龙湖龙智造在2022年累计获取建管项目约40个，总建筑面积超700万平方米。幸福安基在2022年签订7个正式协议、3个框架协议，签约面积353万平方米，合同总额超过1亿元。

旭辉建管、世茂管理是2021年入局的“新兵”。2022年，旭辉建管实现新增管理项目47个，新增管理总建筑面积超过900万平方米；世茂管理新进17个城市，新增货值近200亿元，新增管理面积约300万平方米。

中指研究院企业研究总监刘水表示，房企积极进军代建业务主要有两大原因，一是政策支持和行业需要，房地产代建是当前政策倡导的新发展模式的重要方向；二是代建业务本身具有明显优势特征，高盈利性、高成长性、抗周期性、低杠杆、低负债等。

“据中指研究院监测，近几年代建新签规模增速超过10%，2022年增速为11.3%，远高于全国商品房销售面积增速。在当前市场环境下，代建依旧保持高于10%的增速，充分表明其发展呈现更好的成长性和抗周期性。”刘水说。

纾困代建蕴藏机会与风险

除了自身的优势外，代建火热背后与地产开发主业下行、项目纾困有莫大关系。在克而瑞看来，集中供地潮中，地方国资或城投公司积极拿地为市场托底，但却缺乏开发经验，从而为代建行业迎来机遇；另一方面，爆雷房企数量增长，行业急需出清，随着不良资产的增多，接手出险项目的金融机构或AMC（资产管理公司）也需要寻找代建，为项目品牌背书并完成保交付任务。

中交地产与信达地产的合作模式就以“纾困类代建项目”为落脚点；出险房企华夏幸福旗下的幸福安基，更是为恒大沈阳市苏家屯出险项目提供代建。

绿城管理在项目纾困方面的代建业务更为成熟。去年，绿城管理携手金融机构和各类委托方，在项目开发的不同阶段介入多个资方纾困项目。

在2022年业绩发布会上，绿城管理执行董事、CEO李军表示，这两年国家在大力推动“保交楼”，其中很多由金融机构主导，还有涉房的不良资产，显性规模就超过了3万亿元。这个领域会迎来风口型的业务机会，未来绿城管理将大力开展这块业务。

纾困中的代建业务蕴藏机会的同时，也存在困难与风险。李军曾称，在承接纾困业务时，绿城管理有一个被动点，公司为了隔离投资类风险，是绝对不加财务杠杆，也就是不出资，但纾困类企业最缺的是钱，在这个过程当中就会产生不匹配。

此外，纾困项目本身也存在风险点。刘水表示，在建设成本管理风险方面，诸如未达到委托方成本管控要求；在工期风险方面，诸如项目债务处置等造成工期延迟等。

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