存量房贷利率，有可能真的要降了！

8月1日，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会议明确提出“支持房地产市场平稳健康发展”。

在这次会议中，央行明确提出，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房房贷利率”。也就是说，央行决定下场，亲自指导各大银行调整存量房贷利率。

【资料图】

这个分量，绝了！

01 态度决定一切

在谈论这个话题之前，咱们要搞清楚两个概念——

1、存量房贷；

2、存量房贷利率。

所谓“存量房贷”，指的是银行里已经发放，但购房人尚未还清的那部分房贷。

打个比方，我在2019年买了一套房，贷款20年，现在已经连本带息还了4年，还剩16年的房贷没还。这部分没有归还的房贷，就是“存量房贷”。

而我在2019年跟银行贷款，当时贷款协议上写的房贷利率，就是存量房贷利率。

这几年，楼市下行，房贷利率一降再降，已经来到历史最低水平。如此一对比，之前站在高位买房的人，简直是不折不扣的大冤种。

因此，民间一直在呼吁下调存量房贷利率。

官方不愿意下降，老百姓就自己想办法解决，自2023年以来，“提前还贷”在各地兴起，老百姓在银行还款窗口前排起长龙。

在这种态势下，我们可以看到，官方对存量房贷的态度正在发生变化。

7月14日，央行公开表态，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款”。

仅仅过去半个月，官方态度就进一步升级。

8月1日，央行在官网发布 “中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议”的新闻。在这次会议中，央行明确下调存量房贷利率——

“指导商业银行依法有序调整存量个人住房房贷利率。”

这里面最明显的，是央行的态度从“支持鼓励”转变到了“指导调整”。

措辞的变化，代表着央行的立场也发生转变，前者是央行不进场，银行自行协商；而后者则是央行进场，指导各大行调整存量房贷利率。

态度决定一切，存量房贷利率这次是真要降了！

02 经验不能照搬

存量房贷利率下调这事，之前不是没有发生过。

2008年10月，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，首次下调存量房贷利率。

虽然此前有“经验”，但我们现在没法照搬2008年的经验。

因为房贷利率在2019年由原先的“基准利率”变更为“LPR+基点”，LPR每月调整一次，但加点不变。

在这里，站长不得不提一句，截至2023年一季度末，我国的存量贷款高达38.9万亿元。而在2008年，这个数据是2.98万亿元。

15年间，我国的存量贷款涨了13倍。

如此巨额的存量房贷，也为银行带来了海量的利润。因此，这几年存量房贷利率“降”不下来，就是因为这背后存在巨大的利益。

明源地产研究院举了一个较为粗暴的例子，当前银行住房按揭存量规模大约38万亿，而最新的5年期LPR报价在4.25%。如果假设存量按揭利率下调100bp，那么会整体影响商业银行一年的净利润3800亿。

而去年商业银行净利润是2.3万亿，相当于影响整体利润的16.5%。

在实际操作中，存量房贷之于银行可能更加复杂。但无论从哪个方面来看，存量房贷利率下降，都会影响到银行的总体利润。存量房贷利率下降，最核心的，还是银行“让利”多少的问题。

现在，央行已经走到“指导调整”阶段，如果不出意外，咱们很快就可以看到具体的调整方案了。不管最终的调整方案如何，这件事对购房者来说，是绝对的利好。这几年，买房人实在太惨，他们不仅房价买在高位，房贷利率站在高点，甚至还有可能面临期房烂尾风险。每月还贷，都像是在给银行打工。现在，存款房贷利率即将下调，这部分人总算可以松口气。千等万等，可算是等到。当然，降是肯定要降了，只是不知道降多少。就怕是雷声大雨点小，最后省下来的月供还不够吃碗粉的，那对个人来说没啥意思，对于提振消费来说，恐怕也是隔靴搔痒。所以，还是希望央行和各商业银行能动动真格的，真正考虑考虑小老百姓不太厚实的钱包。

03 结语

除了个人房贷利率下调，在昨天的新闻通稿中，央行还释放了其他几个利好——

1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；

2、延长保交楼贷款支持计划实施期限；

3、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

总的来看，政策积极向好，都是朝着房地产方向倾斜，对买房人来说，现在的环境是前所未有的宽松。

而存量房贷利率下降的消息，也给大伙儿留下一个问题——是否选择提前还贷。

老百姓之所以提前还贷，原因很复杂，房价的涨幅、房贷利率的下降，以及对未来的预期，多重原因造就了提前还贷风潮。

现在存量房贷即将下降，大伙儿完全可以根据自己的情况来选择了。

但不管怎么还贷，站长建议你们，最好不要一口气把所有贷款还完，最好剩一点儿贷款，这样可以抵消个税。

反正，羊毛能薅就薅，主打一个不凑合。

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